芙蓉小区是一个全封闭的中型住宅小区。2010年12月起，天池物管与业主委员会签订《物管协议》，约定物管公司应尽到安保及保洁等义务，业主则在每年的6月30日、12月30日前分别交清上半年、下半年的物业费。

　　天池物管进驻后，小区一直被管理得有条不紊。但自2011年6月开始，业主们发现小区内的垃圾几天都未被清理，蚊蝇成堆，老鼠成群，业主们意见很大。但天池物管却称，这是由于多户业主一直未交物业费，导致物管公司无法正常运转所致。然而，未交管理费的部分业主却说，由于小区内发生多起偷盗事件，多人的摩托车及其他财物被偷，他们认为物业公司未尽到安保义务，所以不交物管费。“公说公有理，婆说婆有理”，双方就这样僵持着，眼看各种垃圾在小区里不断发臭。

　　2011年7月13日，业主们将天池物管起诉至法院，要求其履行物管职责，及时清理垃圾。而天池物管则将拖欠物管费的陈某等部分业主起诉至法院要求判令及时付款。

　　法院审理认为，天池物管在其管理期间，小区内部分业主的财物被盗应视为天池物管对这部分业主先履行合同的债务不符合约定，因此，该部分业主有权拒绝给付当期管理费。法院判决天池物管立即先行全面履行小区安保、保洁等服务义务;李明等业主在5日内将拖欠的物管费给付天池物管;驳回了天池物管要求被盗业主给付当期物管费的诉讼请求。

　　【案例评析】

　　被盗业主享有先履行抗辩权，从业主委员会与天池物管签订的协议可以看出，物业公司应尽到安保及保洁等义务，业主则应于每年在6月30日、12月30日以前分别给付物管费用。由此可知，天池物管与业主履行合同债务是有先后顺序的，天池物管应当先行对小区提供安全保障与保洁等物管服务。但在其提供物管服务期间，全封闭的小区却发生部分业主被盗事件，由此可以认定其履行安保义务没有到位。我国《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，被盗财物之业主有权拒绝给付当期物管费。

　　拖欠物管费不是物业公司拒绝履行保洁义务的理由，根据《物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。上述规定表明，小区内道路、绿地等公共场所以及公共设施属于全体业主共有，且这种共有属于共同共有，而不是按份共有。天池物管以物管费被拖欠为由拒绝履行清扫路面、清运垃圾的保洁义务，损害了未拖欠物管费在内的所有业主的共同利益，属于一种违约行为。

　　物业公司及未被盗的业主分别承担违约责任，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”天池物管擅自停止物管服务属于违约，应当承担继续履行和采取补救措施的违约责任。而由于财物被盗业主的确定性、特定性，部分业主的财物被盗不宜认定为天池物管对小区内所有业主均构成了安全保障方面的违约，只能认定为其对被盗业主构成违约，其余业主是不能以物管未履行好安全保障义务为由拒绝履行按时给付物管费的合同义务的。这部分业主逾期不交纳物管费用，也构成违约。故法院也判决李明等财物未被盗业主在5日内将拖欠的物管费给付天池物管。